Blackstone 1985-2026: $1,3 трлн і житло як актив

Лист приходить без попередження. У Копенгагені, Барселоні чи передмісті Атланти орендар відкриває конверт і читає, що його будинок щойно перейшов у власність фонду з Мангеттену. За кілька місяців стіни перефарбують, плитку поміняють, а орендну плату піднімуть на 40, 60, інколи 100 відсотків. Хто не потягне — з’їде. Так працює найбільший приватний лендлорд в історії людства. Його звати Blackstone, і станом на квітень 2026 року під його управлінням — 1,304 трильйона доларів.

Це не банк. Це не уряд. Це приватна інвесткомпанія, яка за чотири десятиліття перетворила дах над головою на біржовий інструмент — і заробила на цьому стільки, що її співзасновник святкував день народження з верблюдами й монгольськими воїнами у дворі флоридського маєтку. Ця стаття — про те, як саме це сталося. І чому це стосується кожного, хто платить оренду в Берліні, Варшаві чи Чикаго.

Звідки взявся трильйон: два чоловіки і 400 тисяч доларів

Blackstone заснували 1985 року двоє вихідців із збанкрутілого інвестбанку Lehman Brothers — Стівен Шварцман і Пітер Пітерсон. Стартовий капітал — 400 тисяч доларів. Назву склали з власних прізвищ: «Schwarz» німецькою означає «чорний», а грецьке «Petros» — «камінь». Чорний камінь. Спершу фірма займалася консультаціями зі злиттів, потім — викупом компаній за позичені гроші (leveraged buyouts), класична схема private equity: купити підприємство переважно в борг, вичавити з нього кеш, продати дорожче.

Сорок років по тому це найбільший у світі менеджер альтернативних активів. У 2023-му Blackstone першим серед приватних інвесткомпаній перетнув позначку в один трильйон доларів під управлінням. У першому кварталі 2026-го цифра оновила рекорд — 1,304 трлн, плюс 12% за рік, із припливом близько 250 мільярдів за останні дванадцять місяців. Для порівняння: це більше, ніж ВВП Нідерландів.

Гроші тут не власні. Здебільшого це капітал пенсійних фондів, страхових компаній, університетських ендавментів і суверенних фондів цілих держав. Blackstone лише керує ним — і стягує комісію. Та сама модель, що й у решти гігантів індустрії, про яких ми писали в досьє Carlyle Group та в розборі «Великої трійки» BlackRock–Vanguard–State Street. Різниця в тому, що Blackstone пішов туди, куди інші довго не наважувалися: у житло звичайних людей.

2008: коли чужа катастрофа стала бізнес-моделлю

Іпотечна криза 2008 року вигнала з домівок мільйони американських родин. Банки відбирали будинки за несплату, ринок завалився, ціни обвалилися. Для більшості це була трагедія. Для Blackstone — розпродаж.

З 2011 року фірма почала скуповувати конфісковані банками односімейні будинки — оптом, тисячами, за безцінь. У 2012-му під ці активи створили компанію Invitation Homes. За перший же рік вона витратила 4 мільярди доларів на 24 тисячі будинків. Загалом із 2012 по 2016 рік Blackstone придбав щонайменше 48 тисяч осель, вклавши близько 10 мільярдів. Будинки, з яких щойно виселили родини, відремонтували й здали в оренду — нерідко тим самим людям, які їх втратили. Тільки тепер уже не власникам, а орендарям.

Уолл-стріт скупив американську мрію і здав її назад у найм.

Як орендодавець ці фонди поводилися інакше, ніж приватні власники. Дослідження Федерального резервного банку Атланти за грудень 2016 року показало: корпоративні рантьє виселяють орендарів значно частіше за дрібних. Invitation Homes виганяла 15% наймачів, а компанія Starwood Waypoint, з якою вона згодом злилася, — аж 30%. Скарги на приховані збори, раптові підвищення плати і байдужість до ремонту посипалися від Каліфорнії до Флориди. Blackstone відповідав, що надає «добре керовану орендну нерухомість» там, де її бракує.

Хронологія: від боргового викупу до світового лендлорда

• 1985 — Шварцман і Пітерсон засновують Blackstone із 400 тис. доларів.
• 2007 — IPO у червні, за лічені місяці до краху. Шварцман отримує 684 млн доларів готівкою за продану частку, лишаючи собі пакет вартістю 9,1 млрд.
• 2007 — викуп мережі готелів Hilton за ~26 млрд; згодом це стане однією з найприбутковіших угод в історії private equity (~14 млрд прибутку).
• 2011–2016 — масова скупка конфіскованого житла, народження Invitation Homes.
• 2017 — угода з суверенним фондом Саудівської Аравії на 20 млрд доларів; 70-річчя Шварцмана з верблюдами.
• 2017–2019 — експансія в Європу: Данія, Іспанія, Швеція.
• 2019 — ООН офіційно звинувачує Blackstone у поглибленні глобальної житлової кризи.
• 2020 — купівля Ancestry.com за 4,7 млрд: тепер у портфелі ще й генетичні дані.
• 2022–2024 — фонд BREIT обмежує виведення коштів інвесторів на 15 місяців.
• 2023 — перший в індустрії трильйон під управлінням.
• 2026 — рекорд: 1,304 трлн доларів.

Європа під орендою: данський закон і втеча з Барселони

Американський експеримент Blackstone експортував через Атлантику. І Європа відреагувала різкіше.

У Данії між 2017 і 2019 роками фонд скупив 160 будинків — 2 300 квартир лише в Копенгагені. Схема була проста й законна: за параграфом 5(2) данського закону про регулювання житла власник, який вкладав близько 250 тисяч крон у «радикальну модернізацію» квартири після виїзду орендаря, міг вивести її з-під регуляції цін і здавати за ринковою ставкою — здебільшого значно вищою. Данці швидко охрестили цю норму «параграфом Blackstone».

Реакція парламенту була показовою. У 2020 році Данія ухвалила те, що преса назвала «втручанням проти Blackstone»: після зміни власника квартири підняти плату до ринкової тепер можна не одразу, а лише через п’ять років. Окрема країна Євросоюзу переписала житлове законодавство через дії однієї приватної фірми. Назвіть це як завгодно, але це визнання сили.

В Іспанії Blackstone став найбільшим інституційним орендодавцем країни. Через мережу компаній — Anticipa (придбана 2014 року в збанкрутілого Catalunya Caixa), Fidere, Testa — фонд контролював близько 30 тисяч орендних осель, частина з яких була соціальним житлом. У Каталонії це спричинило роки протестів: активісти руху за право на житло влаштовували пікети під офісами, документуючи виселення родин із квартир, що колись будувалися як соціальні.

А далі сталося показове. У червні 2025 року Blackstone почав згортати житловий портфель у Барселоні — компанії Testa і Fidere розсилали орендарям повідомлення, що договори не продовжуватимуть. Причина, яку назвав сам фонд: посилення регуляції оренди, обмеження цін і падіння прибутковості. Інакше кажучи, щойно місто захистило мешканців ціновими стелями, модель перестала працювати — і капітал поїхав шукати менш захищених орендарів деінде. Це найкраще пояснення того, чим насправді є житло для такого інвестора. Не дім. Дохідність.

Для української діаспори в Німеччині, Польщі чи Австрії це не абстракція. Той самий капітал, ті самі фонди, та сама логіка «купити дешево — модернізувати — підняти плату» працюють на ринках, де ви орендуєте житло просто зараз.

ООН проти Blackstone: «житло — це право, а не товар»

22 березня 2019 року Стівен Шварцман отримав лист, якого не отримував жоден інший фінансист. Його підписали спецдоповідачка ООН з права на належне житло Лейлані Фарга та Робоча група ООН із питань бізнесу і прав людини. Документ прямо заявляв: дії Blackstone несумісні з міжнародним правом у сфері прав людини.

«Золото — це товар, а житло — ні. Житло — це право людини».

Лейлані Фарга, спецдоповідачка ООН з права на належне житло, березень 2019

Експерти ООН сформулювали ключове поняття — «фінансіалізація житла». Це коли дім перестає бути соціальним благом і стає вектором вкладення капіталу, інструментом нагромадження багатства. У заяві Управління Верховного комісара ООН прямо йшлося про те, що орендарів «виштовхують з їхніх домівок» глобальні інвестфірми, які стали найбільшими лендлордами планети, перетворивши житло на фінансовий продукт.

Blackstone не визнав нічого. У відповіді фірма заявила, що лист ООН «містить численні неправдиві твердження, суттєві фактичні помилки та хибні висновки». Звинувачення, що компанія виштовхувала малозабезпечених людей із домівок, назвали «абсолютно неправдивим». А твердження, ніби Invitation Homes завищує орендну плату, фонд відкинув фразою, яку варто запам’ятати: воно, мовляв, «не підтверджується економічною теорією».

BREIT: коли двері для інвесторів зачинилися

Окрема історія — про те, що буває, коли в надприбуткову машину раптом захочуть зайти не лише гроші, а й сумніви.

BREIT — це Blackstone Real Estate Income Trust, непублічний фонд нерухомості на близько 69 мільярдів доларів, який продавали заможним приватним інвесторам як стабільний дохід. Правила дозволяли виводити не більше 2% вартості активів на місяць і 5% на квартал. Доки всі вкладали — все працювало. Проблеми почалися, коли вкладники захотіли вийти.

У листопаді 2022 року заявок на виведення коштів виявилося стільки, що фонд застосував ліміти. Того місяця він задовольнив лише 43% запитів — повернув 1,3 млрд доларів із набагато більшого обсягу. У лютому 2023-го інвестори спробували забрати 3,9 млрд, а отримали приблизно 35% — 1,4 млрд. Обмеження на виведення діяли пропорційно цілих 15 місяців, із листопада 2022-го по січень 2024-го. Чимала частка тих, хто хотів вийти, була з Азії, де інвесторів накрило маржин-колами.

Blackstone наполягав, що ліміти — це не ознака слабкості, а закладена в структуру фонду риса, яка захищає всіх вкладників від паніки. Можливо. Але урок для будь-кого, хто колись бачив рекламу «надійного пасивного доходу», простий: двері, через які тебе радо впустили, відчиняються не завжди тоді, коли ти захочеш вийти. Ту саму архітектуру важелів і прихованої крихкості ми вже бачили в історії краху Credit Suisse та у штрафах Goldman Sachs.

Шварцман: верблюди, Гітлер і кілька дзвінків Трампу на тиждень

Статки Стівена Шварцмана станом на 2026 рік Forbes оцінює приблизно в 50 мільярдів доларів. Він давно перестав бути просто фінансистом — це політична фігура.

У лютому 2017 року, святкуючи 70-річчя у своєму маєтку в Палм-Біч, він зібрав близько 600 гостей. У програмі були акробати, монгольські воїни, двоє живих верблюдів і виступ Гвен Стефані. Десятьма роками раніше, на 60-річчі, для нього співав Род Стюарт. Це не дрібниця характеру — це портрет світу, у якому дах над головою мільйонів родин конвертується у приватний цирк однієї людини.

Шварцман уміє говорити різко. Ще 2010 року, коли адміністрація Обами запропонувала прикрити податкову лазівку для управителів фондів (так званий carried interest), він порівняв це з вторгненням нацистів:

«Це війна. Це як коли Гітлер вторгся в Польщу 1939 року».

Стівен Шварцман про пропозицію підвищити податок на дохід фінансистів, 2010 (згодом вибачився за формулювання)

Політичні зв’язки Шварцмана — це окремий актив фірми. У 2017 році він очолив Стратегічно-політичний форум при Дональді Трампі, дорадчий орган із топ-керівників. За даними Politico, у певні періоди він спілкувався з президентом по кілька разів на тиждень.

І саме тоді сталася угода, що зв’язала Уолл-стріт, Білий дім і саудівську монархію в один вузол. Під час візиту Трампа до Ер-Ріяда в травні 2017 року суверенний фонд Саудівської Аравії (PIF) пообіцяв вкласти 20 мільярдів доларів у спільний інфраструктурний фонд із Blackstone — стартовий внесок у задуману програму на 40 мільярдів. Керуючий PIF Ясір аль-Румайян не приховував політичного підтексту.

«Це відображає наш позитивний погляд на амбітні інфраструктурні ініціативи, що їх започатковує адміністрація президента Трампа».

Ясір аль-Румайян, керуючий директор Public Investment Fund Саудівської Аравії, 2017

Той самий саудівський фонд, той самий керуючий — головні дійові особи історії, яку ми розбирали в досьє імперії Мухаммеда бін Салмана. Гроші, що осідають в американській інфраструктурі через Blackstone, течуть із країни, де журналіста Джамаля Хашоггі розчленували в консульстві. Капітал не пахне.

Не лише житло: тепер вони володіють і вашою ДНК

У серпні 2020 року Blackstone купив 75% компанії Ancestry.com за 4,7 мільярда доларів. Ancestry — це найбільший у світі сервіс генеалогії й тестів ДНК, у базі якого — генетичні профілі понад вісімнадцяти мільйонів людей.

Питання виникло миттєво: що приватна інвесткомпанія робитиме з найінтимнішими даними, які тільки існують, — з кодом вашого тіла? В Іллінойсі подали колективний позов, стверджуючи, що Ancestry розкрила генетичну інформацію резидентів штату під час угоди без їхньої письмової згоди, порушивши місцевий Закон про генетичну приватність (GIPA). Blackstone відбивався.

«Blackstone не отримувала і не отримуватиме доступ до ДНК-даних користувачів».

Речник Blackstone, коментар щодо купівлі Ancestry.com

У 2023 році Апеляційний суд сьомого округу позов відхилив — формально, через недостатню обґрунтованість претензій, а не через спростування суті. Юридично питання закрили. По суті — ні. Бо логіка лишилася: для бізнес-моделі, де активом може стати будь-що з передбачуваним грошовим потоком, ваш геном — це просто ще одна позиція в портфелі. Те, як приватний капітал і держава перетворюють біометрію на ресурс, ми докладно розбирали в матеріалі про цифрові ID та біометрію.

Що каже сама Blackstone — і де тут раціональне зерно

Чесна стаття не може бути обвинувальним вироком з однієї сторони. Тож ось аргументи захисту — і вони не порожні.

Перше: Blackstone слушно зауважує, що володіє лише крихітною часткою житлового фонду в кожній окремій країні. Десятки тисяч будинків звучать страшно, але на тлі мільйонів осель національного ринку це відсотки. Глобальна житлова криза має значно глибші причини — десятиліттями недобудовуване житло, зонувальні обмеження, дешеві кредити, що роздували ціни. Звинувачувати в усьому один фонд — спрощення.

Друге: компанія вкладає капітал у ремонт занедбаної нерухомості, якого дрібні власники часто не тягнуть. Подекуди — як, за словами фірми, у Сіетлі чи окремих районах Каліфорнії — орендувати справді дешевше, ніж купувати й утримувати власне житло. Інституційний орендодавець із професійним управлінням — для частини людей це не пастка, а нормальний продукт.

Третє, і це найважче спростувати: гроші, якими керує Blackstone, — це переважно пенсії вчителів, пожежників, медсестер. Коли фонд заробляє на оренді, дохід іде, зокрема, у пенсійні системи мільйонів звичайних працівників. Виходить парадокс: той самий механізм, що піднімає вам плату за квартиру, наповнює пенсійний рахунок когось іншого. Зручної відповіді тут немає.

Та жоден із цих аргументів не знімає головного питання. Воно не про законність — усе описане законне. Воно про те, чи має базова людська потреба, дах над головою, бути об’єктом, на якому максимізують квартальну дохідність. Данія відповіла на це законом. Каталонія — ціновими стелями, після яких капітал поїхав. Це і є відповідь ринку: житло триматимуть, доки на ньому можна заробляти більше, ніж деінде.

Що це означає особисто для вас

Якщо ви орендуєте квартиру в ЄС чи США, ви живете на ринку, який інституційні гравці на кшталт Blackstone змінюють зсередини. Не обов’язково ваш будинок належить саме їм. Але вони задають цінову планку, диктують стандарт «модернізував — підняв плату» і конкурують за ту саму нерухомість, на яку могла б претендувати молода родина, що хоче купити перше житло.

Практичні висновки прості. Знайте місцеве орендне право — у Данії, Німеччині, Іспанії, Каталонії захист орендаря серйозно відрізняється, і саме він зупиняє апетити фондів. Стежте, хто справжній власник вашого житла: за керуючою компанією з нейтральною назвою нерідко стоїть глобальний фонд. І не плутайте «пасивний дохід» із безпекою — історія BREIT показала, як швидко зачиняються двері. Про те, як фінансові посередники здатні відрізати людину від її ж грошей, ми писали в матеріалі про дебанкінг і фінансову цензуру.

Blackstone — не змова й не лиходій із коміксу. Це бездоганно ефективна машина, що робить рівно те, для чого створена: знаходить актив із передбачуваним грошовим потоком і вичавлює з нього максимум. Проблема не в тому, що машина зламана. Проблема в тому, що вона працює ідеально — а активом цього разу виявився ваш дім.

Лейлані Фарга сформулювала це одним реченням ще 2019 року: золото — товар, житло — ні. Сім років по тому під управлінням Blackstone — 1,3 трильйона доларів, рекорд за рекордом. Питання, яке варто поставити, не про те, скільки ще зростуть ці цифри. А про те, скільки ще конвертів із повідомленням про підвищення плати має прийти, перш ніж ми вирішимо, що дах над головою — це не позиція в чиємусь портфелі.

• Share on Bluesky
• Share on Facebook
• Share on LinkedIn
• Email this Page
• Print this Page
• Share on Reddit
• Share on Tumblr
• Share on WhatsApp
• Share on Viber
• Share on Threads
• Share on Telegram
• Share on X

Незалежні новини від News Group – Дякує Вам за підтримку та активність, ми цінуємо кожного, та хвилюємось за Вас, якщо ви бажаєте підтримати наш проєкт або додати пропозицію.

Для звʼязку переходьте за посиланнями:

• Mastodon
• Bluesky
• LinkedIn
• X

Приєднуйтесь до соціальної мережі для інвесторів та підприємців VIR.GROUP — live-стрічка проектів, ескроу-угоди, VIR AI аналітика і Matrix-чат.

VIR.GROUP is available on Google Play VIR.GROUP is available on the App Store

Наша захищена Мережа Mastodon